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2020房地产估价师案例与分析考点:假设开发法的

作者: admin发布时间:2020-09-23 04:40

  【摘要】2020年房地产估价师考察越来越近,邻近考察,诸君考生应巩固常考考点回想,接下来小编将房地产估价师《案例与解析》教材考点分享给公共,希冀对公共备考有所助助:

  操纵假设开拓法估价普通分为下列6个次序举办:①侦察待开拓房地产的基础景况;②采用最佳的开拓使用体例;③预计开拓策划期;④预测开拓落成后的房地产代价;⑤测算开拓本钱、收拾用度、投资息金、出售用度、出售税费、开拓利润及投资者添置待开拓房地产应担负的税费;⑥举办完全准备,求出待开拓房地产的代价。

  下面以评估政府出让地块的代价为例,评释奈何侦察待开拓房地产的基础景况和采用最佳的开拓使用体例,其他次序的实质将正在后面分节陈述。

  正在中邦现行景况下,政府展开邦有土地行使权有偿出让的地块,紧要是待开拓土地。政府出让土地行使权的体例有拍卖、招标、挂牌和同意四种。无论是哪种出让体例,对付这类待开拓土地,政府都须要估价,以确定出让底价或做到心中罕有;故意添置者也须要估价,以确定添置时的报价或者行动与政府讨价还价的凭据。

  这类待开拓土地的行使年限、都邑策划策画要求(如用处、兴办高度、容积率)等,一般政府正在事先已确定。购地者若是获取该类土地,只可正在政府的这些限定之内开拓使用。于是,政府的这些限定,也是评估这类待开拓土地的代价时必需死守的前纲目求。

  (1)弄清土地的场所。蕴涵3个宗旨:①土地所正在都邑的性子;②土地所正在都邑内的区域的性子;③完全的坐落状态。弄清这些,紧要是为采用最佳的土地用处效劳。比如:位于上海浦东新区的一块待开拓土地须要估价,弄清该块土地的场所,就须要弄清上海的性子、位子,须要弄清浦东新区的性子、位子,蕴涵它与上海市区的相合以及政府对该区的战略和策划筑筑设念等,其它还须要弄清这块土地正在顶区内的完全坐落状态,如周遭情况、进出交通容易与否等。

  (2)弄清土地的面积巨细、体式、平整水平、根柢办法通晓水平、地质和水文状态等。弄清这些,紧要是为测算开拓本钱、用度等效劳。

  (3)弄清都邑策划策画要求。蕴涵弄清规则的用处、兴办高度、容积率等。弄清这些,紧要是为确定最佳的开拓使用体例效劳。

  (4)弄清将具有的土地权益。蕴涵弄清权益性子(目前均为行使权)、行使年限、可否续期,以及对让渡、出租、典质等的相合规则等。弄清这些,紧要是为预测他日开拓落成后的房地产代价、房钱等效劳。

  采用最佳的开拓使用体例蕴涵用处、范畴、层次等具体定。这些实质具体建都要正在都邑策划许可的限制内挑选,也即是说正在这个许可限制内的最佳。正在采用最佳的开拓使用体例中,最紧张的是要采用最佳的用处。最佳用处的采用,要探求土地场所的可接纳性及这种用处的实际社会须要水平和他日进展趋向,或者说,要解析外地墟市的接纳技能,收场墟市正在项目筑成后最须要什么类型的房地产。比如,某块土地都邑策划规则的用处可为宾馆,可为公寓,可为写字楼,但正在现实估价时收场应采用哪种用处?这最初要侦察该块土地所正在都邑和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求相合及其走向。若是对宾馆、写字楼的需求起初趋于饱和,外示为客房入住率、写字楼出租率呈低浸趋向,但希冀能租到或买到公寓住房的人渐渐添补,而近年能供应的数目又较少时,则可能采用该块土地的用处为兴筑公寓。

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